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    明年樓市將迎調整期 重點城市房價或穩中有降

    發布時間:2016年12月01日 信息來源:經濟參考報 作者: 瀏覽量:

      “在供求關系發生根本性變化的背景下,房價沒有支撐的暴漲正在加大樓市風險。”國務院發展研究中心市場經濟研究所原所長任興洲說。她是在11月30日舉行的中國社會科學院《中國住房發展報告(2016-2017)》(以下簡稱《報告》)的發布會上做出上述表述的。據其透露,未來房地產調控不會選擇主動戳破泡沫,而是將慢撒氣,逐步的釋放泡沫帶來的風險與影響,既要消除恐慌,減少投資和投機,也要保持市場的平穩。

      任興洲表示,在快速城市化的背景下,住房需求從全面短缺到短缺,再到滿足主流需求,發生了根本性的變化。

      “國務院研究中心曾做測算,在2012年、2013年前后,我國城鎮家庭已達到戶均一套房,和過去的極度的全面短缺完全不同。這也意味著,現階段的房地產存在泡沫。”任興洲表示,目前部分行業受過剩產能拖累,導致資金涌入房地產,風險和泡沫又被加大。

      《報告》指出,2016年前三季度,在宏觀利好政策不斷加碼的背景下,一線城市及部分二線城市房價出現快速上漲,投資投機需求入場,房地產泡沫卷土重來。數據顯示,2016年2月至9月各月份中,全國商品住宅平均銷售價格分別為每平方米7394元、7400元、7449元、7418元、7322元、7337元、7362元、7373元。

      這一數值分別較上年同期增長14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.3%、11.5%、11.51%、12.66%,遠遠超過2014年全年的1.28%和2015年的9.11%。

      《報告》稱,35個大中城市中24個城市房價收入比正向偏離歷史均值,且22個城市的偏離程度高達10%以上。其中,深圳在收入增速保持平穩的狀況下,房價存在超過180%的回調空間,風險狀況堪憂。此外,35個城市中多達32個城市的房價租金指數比相對住房使用成本指數的倒數正向偏離,意味著樓市非理性投機氛圍增多,非理性投資帶來的高估值風險值得警惕。以廈門為例,房價在資金成本不發生明顯提高的情況下,存在近100%回調空間。

      中國社會科學院財經戰略研究院院長助理倪鵬飛表示,本輪熱點城市房價上漲過快過猛,主要城市住房市場整體高估態勢進一步加劇,風險程度整體高于2010年。深圳、廈門、上海、北京、南京等城市風險狀況較為突出。

      “經濟下行、人民幣貶值、資產荒、實體經濟不景氣與城市分化,是引發樓市局部過熱的重要環境因素;驅動全社會支持或從事房地產投資投機的利益機制,是導致樓市局部過熱的深層根源;市場主體合作博弈,是樓巿局部過熱的整體原因;巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭;‘地王’頻出,是加速樓市過熱與恐慌的直接原因;地方政府消極調控,是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。”倪鵬飛認為,現階段我國房地產市場最大的問題是,區域住房市場發展出現嚴重結構失衡,高庫存和住房短缺同時并存。一二線城市庫存少,銷售火爆;三四線卻銷售增長緩慢,去庫存效果不明顯。

      倪鵬飛指出,本輪樓市熱潮不可避免地使局部房地產泡沫加劇,從而誘發并加大市場風險,不得不引起重視。例如,局部上漲過快刺激巨量資金通過各種灰色渠道涌入房地產市場,扭曲資源合理配置,加劇財富分配不平等,加大金融體系風險。

      鑒于樓市泡沫不斷積聚,任興洲強調,此輪果斷調控不會輕易放松,但在實體經濟依然較弱的背景下,不會選擇貿然刺破房地產泡沫,會選擇逐步釋放風險。這意味著此輪調控將是一場持久戰。

      《報告》預測,2017年中國樓市將迎調整期,總體呈平穩回落態勢,但具有不確定性。未來樓市調整幅度和時長將基于調控和改革的力度,空間上,調控也將呈差異化。具體指標上,將是全國房價整體增幅收窄,個別月份或將絕對下降。其中,一二線先前房價漲幅較快的城市房價增幅回落會更大,三四線城市分化,去庫存任務仍然艱巨。

      倪鵬飛認為,我國樓市調控需調整發展戰略,讓房地產與宏觀經濟、城市化協調發展;加快相關制度改革,釋放新需求去庫存并對沖市場調整;在土地、金融、財稅等關鍵領域實現改革突破,鏟除經濟房地產化及波動的根基;健全樓市調控的工作機制,完善樓市調控的問責機制。

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